ענבל אלוש-לוצאטו; עו''ד  ונוטריון; מגשרת מוסמכת
יחס אישי וחם לכל הלקוחות
ייצוג משפטי מקצועי על ידי צוות מיומן ומנוסה
 
 
 
 
 
 

מקרקעין ומיסוי

מדריך ראשוני לרכישת נכס מקרקעין, מאת עו"ד ענבל אלוש לוצאטו.

רכישה של נכס לצורכי מגורים, הינה אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם. לעיתים, בעת ניהול המו"מ לצורך רכישת הנכס הרצוי מסכמים ביניהם הצדדים, כי טרם החתימה על הסכם הרכישה יחתמו על זיכרון דברים וזאת לצורך הבטחת קיום עסקת המכר.
1. רכישת נכס מאדם פרטי:
  • 1.1. תחילה אעמוד על משמעות חתימתו של זיכרון דברים בין צדדים לעסקת מכר . על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 - התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, הינה פעולה הטעונה מסמך בכתב, ולכן דינו של זיכרון דברים כדין חוזה לכל דבר ועניין. החתימה על זיכרון דברים יוצרת קשר מחייב בין הצדדים קרי, בין המוכר לרוכש העתידי ולכן, מגבילה את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה כשזה נחתם לאחר החתימה על זיכרון הדברים.
  • 1.2. ישנם מקרים בהם, בעת החתימה על זיכרון הדברים, לא לובנו, בין הצדדים, כל תנאי ההסכם עד תום וכתוצאה מכך, מתגלים, בשלב מאוחר יותר, פגמים מהותיים העלולים ליצור עיכובים בהעברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, לפעמים עד כדי ביטולו של ההסכם.
  • 1.3. ראוי להדגיש כי את ספירת הימים לצורך חישוב המועד האחרון לדיווח עסקה לרשויות המס מתחילים ביום בו נחתם הראשון בזמן מבין זיכרון הדברים או הסכם הרכישה. כלומר, אם נחתם בין הצדדים זיכרון דברים הרי שביום זה תחל ספירת הימים לצורך המועד האחרון לדיווח לרשויות המס בגין העסקה.
  • 1.4. עוד ראוי להבהיר, כי דין זיכרון דברים כדין חוזה מכר לכל דבר ועניין ומשכך ביטולו, כמוהו כביטול חוזה מכר. קרי, בעת הפרתו של זיכרון דברים יידרש הצד המפר לשלם לצד שהסתמך על ההבנות שהושגו בין הצדדים במסגרתו של זיכרון הדברים - פיצויי הפרה .
  • 1.5. בעת קיום מו"מ לצורך רכישת נכס יעוגנו בהסכם הזכויות והאינטרסים הן של המוכר והן של הרוכש. אחת מהדרכים לעיגון האינטרסים של הצדדים בחוזה המכר היא ביצוע בדיקה, טרם החתימה על הסכם המכר (המבוצעת, בד"כ, על ידי עורך דין המייצג את הצדדים) בגין הנכס.
  • 1.6. יודגש כי ביצוע בדיקה משפטית בגין הנכס בעלת חשיבות ראשונה במעלה, ויכולה למנוע בעיות רבות בהמשך הדרך. חשוב לא להמעיט בחשיבות ערכה של הבדיקה, וחשוב לעמוד על כך כי באי כוח הצדדים יתנו את המענה בגינה כדלקמן:
  • 1.7. בתחילה יש לדרוש מהמוכר להמציא לקונה אישור זכויות מחברה משכנת או מהרשות למקרקעי ישראל או משניהם גם יחד, וכן דו"ח עיון מרשם המשכונות או נסח טאבו, וזאת לצורך ביצוע בדיקה האם הנכס רשום על שם המוכר והאם רובצים על הנכס עיקולים או שעבודים כלשהם.
  • 1.8. כמו כן, רצוי לבצע בדיקת קיומם של חבויות במס לרשויות המס בגין הנכס כגון מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה או מס מכירה.
  • 1.9. כן רצוי לבדוק קיומם של צווי הריסה והפקעה על הנכס, וכן נדרש לבדוק בעירייה או במועצה המקומית אליה משתייך היישוב שבו מצוי הנכס כי הנכס המיועד לרכישה נבנה על פי היתר בנייה כדין.
  • 1.10. ככל שמדובר ברכישת בית קרקע, מומלץ לבצע בדיקת מהנדס, אשר תעמוד על הליקויים הקיימים בנכס, ככל שקיימים ליקויים ועל מידת חומרתם, וכן מהנדס יכול לבצע בדיקה לעניין אופן בניית הנכס האם נבנה עם היתר בנייה? האם ישנן חריגות בנייה וכדומה.
  • 2. חשיבותה של רישום הערה /משכון /הערת אזהרה על הנכס :
  • 2.1. עם החתימה על הסכם הרכישה וככל שהנכס אינו רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) נדרש הקונה לרשום לזכותו הערה על קיומו של הסכם המכירה בחברה המשכנת וברשות למקרקעי ישראל ובנוסף מומלץ לרשום לטובת הקונה משכון אצל רשם המשכונות.
  • 2.2. הערת אזהרה תירשם על נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
  • 2.3. חשיבות רישום ההערה הן בלשכת רישום מקרקעין והן בחברה משכנת וברשות למקרקעי ישראל היא למנוע, ככל שניתן, עסקה סותרת ו/או עסקה נוספת על גבי הנכס הספציפי עם קונה אחר.
  • 2.4. קיומה של הערת אזהרה או הערה על הנכס לטובת הרוכש מבטיחה את הקונה בכך שרשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת עם אדם אחר על גבי אותו נכס וזאת מבלי לקבל, טרם הרישום, את הסכמתו הפוזיטיבית של הקונה.
  • 2.5. להערת האזהרה חשיבות נוספת בכך שהיא מגנה על הרוכש מפני עיקול, פשיטת רגל, וכדומה של המוכר, אולם אין בה די, וכדאי במקרים של חשש מפשיטת רגל של המוכר ,וכדי לזכות להגנה מלאה לרשום לטובת הקונה משון/ משכנתא על הנכס. אלה יבטיחו לו הגנה טובה וחזקה יותר בפני פשיטת רגל של המוכר מאשר רישומה של הערת אזהרה בלבד.
  • 3.רכישת נכס מחברת בנייה (קבלן)
  • 3.1. המצב הכלכלי הקשה הביא לנפילתן של חברות בנייה רבות, ועל כן נדרש כי טרם רכישת נכס מחברת בנייה, יעמוד הרוכש על כך שהחברה הקבלנית ממנה מתעתד הוא לרכוש את הנכס תצמיא לידו אישור מאת רשויות המס, המעיד על העדר חובות לרשויות, על מנת שבהמשך הדרך, חובותיה של חברת הבנייה לא יעכבו את רישום הנכס על שמו.
  • 3.2. מומלץ כי הרוכש יבדוק כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים וכן כי הקבלן אוחז בידיו "רישיון קבלן" בתוקף לשנה הקרובה.
  • 3.3. בעת בדיקת "רישיון הקבלן" מומלץ לבדוק מהו סיווגו המקצועי של הקבלן – לפיו יהא באפשרות הרוכש לדעת באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק. כן מומלץ לבדוק את סיווגו הכספי של הקבלן ברישיון – לפיו נקבע מהו היקף העבודות שאותן רשאי הקבלן לבצע.
  • 3.4. מומלץ לרוכש לשוחח עם רוכשים אחרים של אותו קבלן, מפרויקטים אחרים,, וזאת על מנת שיהא בידי הרוכש כדי לאמוד את רמת הגימור בפרויקטים שאותו קבלן בונה, את רמת השירות שלו, זמינותו לדיירים ונכונותו לתיקון ליקויים בנכסיו.
  • 3.5. בעת חתימה על הסכם הרכישה עם הקבלן וטרם החתימה עליו בפועל יש לזכור כי בנוסף על מחיר הדירה נדרש הרוכש לשאת בתשלום שכ"ט עורך דין לעורך דין שמטעם הקבלן, וחרף האמור, אין עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש או דואג לאינטרסים שלו, אלא הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. על כן, מומלץ ורצוי לשכור שירותיו של עורך דין מטעמו של הרוכש, אשר ידאג לייצג את האינטרסים של הרוכש, מבחינת מכלול ההיבטים המשפטיים לרבות קיומם של היתרי בנייה, מיסוי, בעלות על הקרקע, בטוחות שעל הרוכש לקבל מהקבלן בגין תמורת הנכס, ששולמה על ידו לקבלן ועוד.
  • 3.6. מאחר וקשה מאוד להוכיח ולתבוע קיומן של הבטחות שניתנו בעל פה, מומלץ כי טרם החתימה על הסכם הרכישה עם הקבלן כל הבנה ו/או הבטחה שהושגה בין הרוכש לקבלן תקבל ביטוי בהסכם המכר באופן ברור וחד משמעי וכחלק בלתי נפרד מההסכם.
  • 3.7. זאת ועוד, אל לרוכש להסכים באופן אוטומטי לקיומו של סעיף בהסכם הרכישה, המאפשר לקבלן לבצע שינויים בהסכמות אליהן הגעתם באופן חד צדדי ומבלי לקבל הסכמת הרוכש לכך באופן מפורש.
  • 3.8. כאשר מסכמים את תמורת הנכס ורושמים אותה בהסכם, יש להבין כי הסכום הרשום בהסכם המכר הינו סופי וכולל בחובו את כל התוספות הנלוות למחיר הנכס. לפיכך, בעת ניהול מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, וטרם החתימה על החוזה, ראוי להבהיר בהסכם, על מנת למנוע תשלומים נוספים על תמורת הדירה כפי שסוכמה בין הצדדים, כי התוספות הבאות כלולות בתמורת הנכס ואינן גוררות תשלום נוסף, כדוגמת: חנייה, דוד שמש, עלות פיתוח, חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, וטלפון, גינון, אנטנת טלוויזיה ומס ערך מוסף. (לעניין גז – בדרך כלל תשלום זה אינו בא במסגרת תמורת הנכס).
  • 4. מיסוי בעת רכישת/ מכירת נכס
  • בטרם נעסוק בחיובם של הצדדים במיסים כתוצאה מביצוע פעולה במקרקעין, אבקש להדגיש ולהבהיר כי האמור בפרק זה ובמאמר זה בכלל, אינו בא במקום הוראות החוק או הוראות נוהל שנקבעו. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין האמור כאן לבין הוראות החוק, קובעות הוראות החוק בלבד
  • 5. בטרם נעסוק בחיובי המס הקיימים בגין ביצוע עסקה במקרקעין, נבין תחילה מהי ההגדרה של מקרקעין. מקרקעין כמוגדר בחוק מיסוי מקרקעין הכוונה היא קרקע בישראל כולל בתים, בנינים וכל אחר המחובר לקרקע חיבור של קבע.

  • 6. זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין היא:
  • -בעלות,
  • -חכירה העולה על 25 שנים,
  • -הרשאה לעשות שימוש במקרקעין השתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור,
  • 7. עוד קובע חוק מיסוי מקרקעין העברת זכויות על צו ירושה או צו קיום צוואה, או על פי פס"ד לגירושין או במתן זכות לנאמן/ כונס נכסים/ אפוטרופוס/ מפרק אינן פעולות הנחשבות מכירה לצורך חיוב במיסוי בגינן.

  • 8. מרגע חתימת הסכם המכר/רכישה או מועד חתימת זיכרון הדברים מתחילה ספירת 40 הימים במהלכם קיימת חובה שבחוק לדווח למיסוי מקרקעין על ביצוע הפעולה.

  • 9.על-פי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין המוכר זכות במקרקעין ימסור למיסוי, תוך 40 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה בעד מכירת הזכות וציון תאריך מכירתה, התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישת, התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה, פירוט הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח, סכום המס שהוא סובר כי מגיע לו ודרך חישובו, זכאות לפטור או להנחה מהמס החל על-פי הוראות החוק.
  • 10. דיווח חלקי של נתוני הצהרה לרשויות המס, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק. כל איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס אי הצהרה במועד. יודגש כי חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס.
  • 11. מומלץ וכדאי להגיש את ההצהרה לרשויות המס כשהיא מלאה ובזמן.

  • 12. מס רכישה
    המדובר במס שמשולם למדינה בגין עסקת הרכישה. המס מוטל על כל רוכש נכס למגורים, כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף למדינה בעת רישום הדירה בטאבו או בחברה משנת וברשות למקרקעי ישראל. אדם הרוכש נכס ברובו או במלואו למטרת עסקים ו/או הרוכש נכס מקבלן שבנייתו טרם נסתיימה, ואין התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתו, כי אז אין הנכס נחשב לדירת מגורים, ושיעור מס הרכישה במקרים אלו יהיה כמו על קרקע קרי, 5% משווי הרכישה.

  • 13. רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 40 יום, על רכישת הנכס למשרד מיסוי מקרקעין שהנכס בתחומו. לאחר מכן את שומת מס הרכישה שהתקבלה בידי הרוכש יש לשלם לא יאוחר מהמועד המופיע על גבי שובר התשלום. אם רוכש הדירה יבחר לחשב את מס הרכישה בעצמו הוא יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד מיסוי המקרקעין שבתחומו מצוי הנכס בצרוף תשלום המס שחישב – וזאת תוך 50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום המס יחויב בתשלומי הצמדה, ריבית וקנס.
  • 14. מס שבח
    סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח של המוכר בנכס כתוצאה ממכירת הנכס. מס שבח מקרקעין הינו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי" כלומר, המדובר במס המשולם למדינה במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין בלבד! ומכאן כי במקרה של הפסד במכירה לא יוטל חיוב בגין מס שבח.

  • 15. מס השבח בוחן למעשה את הרווח שנוצר לבעלי הנכס בעת ביצוע עסקת מכר, כלומר רשות המס בודקת את תמורת הנכס שהמוכר מקבל כתוצאה מהמכירה אל מול המחיר ששילם המוכר על הנכס בעת רכישתו. למס זה מערכת מורכבת של פטורים ודחיות מס.
  • 16. בדיקתו של חיוב במס שבח עוד טרם חתימה על הסכם, הינה בעלת חשיבות ראשונה במעלה, מאחר וחיוב במס שבח יכול להשפיע על שיקולי כדאיות העסקה ועלול לעיתים להכשיל קיומה של עסקת מכר.
  • 17. יש לשים לב כי בחוק קיים גם חריג המקנה פטור ממס שבח במקרים מסוימים ועל כן מומלץ לבדוק זכאות לקבלת פטור בחיוב במס שבח טרם מכירת הנכס.
  • 18. חוק מיסוי מקרקעין הוא הקובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.
  • 19. לסיום, אדגיש כי המדריך הינו על "קצה המזלג" מאחר ותחום עסקאות במקרקעין הינו נרחב ומקיף.
  • 20. אחזור על דבריי שנכתבו בתחילת המדריך כי רכישת / מכירת נכס הינה מהצעדים החשובים בחייו של אדם, ועל כן טרם ביצוע הרכישה / הקנייה כדאי לפעול בשיקול דעת, לא להיות פזיזים, לא לפסוח על בדיקות חשובות של הנכס והן של ההסכם והמשתמע ממנו.
  • 21. לסיום סיומת, אמליץ כי בעסקאות במקרקעין יקבלו הן המוכר והן הקונה ליווי משפטי פרטני מעורך דין, המתמחה בתחום המקרקעין אשר ידאג לייצג כל צד בעסקה נאמנה.

  • אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסדר ופרטני טרם רכישת/ מכירת נכס, ולצורך כך יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין .